A Renovação Locatícia é possibilitada pela Lei nº 8245/91, que em seu Artigo 51, informa quais os requisitos autorizadores: contrato escrito e por prazo determinado igual ou superior a 60 (sessenta) meses, ou contratos escritos ininterruptos que somados atinjam 60 meses; exploração do mesmo ramo de atividade por no mínimo 36 meses; e prova do exato cumprimento do contrato em curso (ainda não expirado).

Assim, pode o locatário ingressar com a Ação Renovatória, que deverá ser proposta no prazo decadencial de um ano e seis meses antes do término do contrato vigente. O não cumprimento dos requisitos acima destacados, ainda que a ação tenha sido proposta no prazo legal acarreta em sua improcedência.

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É importante que o locatário notifique por escrito, previamente, o locador, o que deve também ser feito antes que iniciado o prazo para a propositura da ação. Esta notificação pode ser de grande valia, pois se for o interesse do locador, a ação pode não se fazer necessária, sendo assim celebrado o novo contrato.

Ainda que as partes, locador e locatário, estejam negociando a renovação do contrato, se esta não for firmada até o final do prazo para a propositura da ação renovatória, ou seja, seis meses antes da data final do contrato a ser renovado, é recomendável que a ação seja proposta, para que o locatário não perca o seu direito.

Entretanto, com a falta de resposta à notificação enviada, ou ainda com a negatória do locador, o locatário deve sim atentar-se ao prazo, cumprir os requisitos legais, e assim ingressar com a ação.

A partir do momento que o locatário perder o direito de propor a ação renovatória, a locação perderá a característica de locação renovável, assumindo a condição de locação não residencial comum, e assim, ficará a renovação do contrato condicionada a vontade do locador.

Existem algumas situações que inviabilizam a renovação, ainda que a ação tenha sido ingressada no prazo e cumpridos os requisitos autorizadores, vejamos:

I – quando, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – quando o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

A renovação fica inviabilizada caso o locador receba uma proposta mais benéfica (o que deve ser comprovado), entretanto, se for o caso, o locatário poderá aceitar pagar o que foi ofertado pelo terceiro, sendo assim renovado o contrato nos exatos moldes ofertados por terceiro.

Por fim, vale destacar que a permanência do locatário em imóvel locado por prazo indeterminado pode ser extremamente prejudicial às suas atividades e seu fundo de comércio, pois nestes casos a denúncia pode ocorrer mediante aviso prévio de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel – o que deverá indiscutivelmente ocorrer.

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Caio Simon Rosa
Especialista em Contratos, Direito Civil (preventivo e contencioso) e Família e Sucessões - Bacharelado em Direito pela Fundação Armando Álvares Penteado - FAAP e pós-graduado lato sensu em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). É membro da Ordem dos Advogados do Brasil, de São Paulo; Associação dos Advogados de São Paulo (AASP); e Associação Brasileira de Franchising (ABF).

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